유명 맛집 옆자리, 정말 좋은 상권일까? 대기앱 뒤의 낙수효과

줄 서는 맛집 옆자리는 좋은 상권일까요?

예전 같으면 꽤 그럴듯한 설명이었습니다.

유명 가게에 손님이 몰리면 주변에도 사람이 보입니다. 기다리기 싫은 손님이 옆 가게로 들어오거나, 식사 전후에 카페와 술집을 찾을 수 있습니다. 권리금이나 임대료가 조금 비싸도 그 손님을 함께 받을 수 있다고 생각하게 됩니다.

그런데 최근 자영업자 카페에는 유명 매장 옆의 낙수효과가 기대만큼 크지 않았다는 경험이 올라왔습니다. 대기앱으로 순서를 걸어둔 손님이 주변을 떠났다가 자기 차례에 맞춰 돌아오기 때문에, 예전처럼 가게 앞에 줄이 오래 머물지 않는다는 이야기였습니다.

이 경험 하나로 모든 상권이 바뀌었다고 말할 수는 없습니다.

다만 유명 맛집의 대기 인원과 우리 가게 앞 유동인구를 같은 숫자로 보면 안 된다는 점은 분명합니다.

봐야 할 것은 줄의 길이가 아니라 사람의 이동입니다.

대기를 등록한 손님이 어디로 가는지. 기다리는 시간이 10분인지 90분인지. 식사 전 소비가 생기는지, 식사 뒤 소비가 생기는지. 우리 가게의 메뉴가 그 이동 사이에 들어갈 이유가 있는지.

예를 들어 고깃집 옆에 같은 식사 업종을 열면 대체 수요를 기대할 수 있습니다. 하지만 손님이 그 맛집을 먹으러 멀리서 온 목적 고객이라면 한 시간 기다려도 옆 식당으로 바꾸지 않을 수 있습니다.

반대로 식사 뒤 바로 필요한 커피, 주차, 포장 디저트처럼 방문 전후 동선에 맞는 업종은 기회가 생길 수 있습니다. 옆 가게가 유명하다는 사실보다 두 가게를 연달아 이용할 이유가 있는지가 중요합니다.

계약 전에는 세 번만 관찰해도 막연한 기대를 많이 걷어낼 수 있습니다.

평일 점심, 평일 저녁, 주말 피크에 각각 30분씩 서봅니다. 대기 인원 수만 적지 말고 등록 뒤 떠나는 비율, 머무는 방향, 빈 점포 앞을 실제로 지나가는 사람, 주변 매장에 들어가는 사람을 나눠 적습니다.

중개사나 건물주에게는 유명 가게 매출보다 해당 점포의 이전 업종과 영업기간, 퇴점 이유를 묻습니다. 가능하면 같은 건물 사장님에게 평일과 주말의 차이도 듣습니다.

기다리는 사람이 많다는 장면은 눈에 잘 들어옵니다.

하지만 임대료는 장면이 아니라 매달 내는 돈입니다.

유명 맛집 옆자리라는 이유만으로 계약하지 말고, 그 손님이 실제로 우리 문 앞을 지나고 들어올 이유까지 확인해야 합니다.